Quais os critérios para investir em fundos imobiliários

Neste artigo, você terá as informações necessárias para começar a investir em fundos imobiliários (FIIs).

Os fundos imobiliários, que tiveram suas operações iniciadas em 2009, vieram para ficar, definitivamente.

Com R$ 100 reais por exemplo, valor médio de uma cota de FII, o investidor já consegue ser dono de parte de qualquer imóvel, até mesmo um hotel ou shopping, e receber mensalmente os aluguéis, sem ter que resolver os problemas de inadimplência, e com rendimentos isentos de Imposto de Renda (IR).

Pois é, isso tudo é possível. Para driblar os pontos negativos da aplicação direta em imóveis, o investimento em fundo imobiliário é a melhor opção. Entretanto, poucos sabem de fato como investir nesta modalidade.

Então, se você tem interesse nesse tipo de investimento e quer começar a investir nele, é importante conhecer exatamente como funcionam o investimento no fundo imobiliário, e quais os critérios devem ser considerados.

FOTO: Investir em fundos imobiliários – por Pexels

Riscos de investir em fundos imobiliários

O mercado de FIIs possui bem menos liquidez do que o mercado de ações. O termômetro desse mercado pode ser representado pelo IFIX, que é o índice dos fundos imobiliários calculado pela B3. No geral os FIIs que pertencem ao índice IFIX são os mais líquidos.

A volatilidade dos preços das cotas também é um risco de mercado, apesar de menos volátil que as ações devido ao perfil dos investidores, que focam mais na renda e por tanto não vendem suas cotas com tanta frequência.

A vacância física e vacância financeira também são fatores de risco na garantia da renda dos investidores de FIIs. A vacância física é o percentual da área que não está ocupada e a vacância financeira é o percentual que não está sendo recebido mesmo o imóvel estando alugado. A maioria dos FIIs possui um certo nível de vacância e o mercado precifica isso.

Assim sendo, os contratos atípicos proporcionam um menor índice de vacância e inadimplência, se comparados com os contratos típicos. E isso serve de critério de preferência para seleção dos FIIs.

Outro fator de alerta é que os FIIs, igualmente as ações listadas na bolsa, também não possuem garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito).

Por fim, os FIIs são considerados renda variável, e toda renda variável, como o próprio nome diz, tem suas variações.

Critérios para investir

Nesse artigo será enfatizado apenas os fundos de tijolo (prédios de escritório, shoppings, galpões industriais, agências bancárias). Para os fundos de papel (os que investem em títulos do setor imobiliário, como LCI, LCA e CRI), considera-se apenas o DY e P/VP explicados abaixo.

Os fatores considerados para análise dos FIIs são:

Liquidez das cotas

É importante escolher um fundo que tenha uma boa liquidez. Como regra, para o pequeno investidor, vamos determinar como limite mínimo um valor de R$ 100 mil de volume diário.

Imóveis de boa qualidade e localização

Um imóvel tem um bom valor quando ele é bem localizado e possui um ótimo padrão de construção. Imóveis bem localizados tendem a ter taxas de vacância baixas, por conta da maior procura, e maior valorização do m². Além disso, possuem, consequentemente, aluguéis mais caros e melhores inquilinos (bons pagadores).

Taxa de vacância

A taxa de vacância refere-se ao quanto do potencial total de aluguel dos imóveis de um determinado fundo não está sendo utilizado. Dessa maneira, uma taxa de vacância baixa significa mais inquilinos pagando aluguel.

Diversificação

É importante analisar a diversificação interna para controlar o risco da sua renda. Recomenda-se escolher FIIs que sejam; multiativos (vários imóveis em sua propriedade), multirregiões (imóveis em diferentes cidades, estados ou regiões) e multiinquilinos (vários inquilinos no mesmo prédio).

Boa administração

O administrador é o responsável pelo FII, tanto perante os cotistas quanto em relação a lei.

Essa consulta de administradores pode ser feita pelo site da CVM ou da B3.

No site da CVM pode ser consultada uma variedade de informações, como por exemplo: distribuições de rendimentos, relatório gerencial (inquilinos, contratos e vacância) e demonstrações financeiras anuais (balanço patrimonial, DRE, fluxo de caixa).

Percentual de Dividend yield (DY)

A orientação é ter um limite mínimo de DY de 8%.

DY = média de rendimentos pagos nos últimos 12 meses/preço atual da cota.

OBS: se um DY foi calculado em 10% (DY = 10,00/100,00) não quer dizer que o FII irá pagar esse DY no próximo ano, mas já é um valor a se basear.

Preço sobre o valor patrimonial (P/VP)

Existem duas maneiras de avaliação do patrimônio dos FIIs. A primeira é o valor do patrimônio precificado pelo mercado, que consiste no valor das cotas multiplicado pelo número de cotas que foram emitidas, e a segunda é o valor do patrimônio avaliado, que é a soma do valor de todos os imóveis físicos que compõem um fundo.

Visto isso, o P/VPA indica o quão mais caras ou mais baratas as cotas estão sendo negociadas em relação ao valor avaliado do patrimônio físico de um determinado fundo, onde o “P” é o preço da cotação atual na bolsa de valores, e o “VP” é o valor patrimonial por ação.

Exemplo: supondo que as cotas de um fundo estejam sendo negociadas a R$ 100 reais e que o Valor Patrimonial seja de R$ 120 reais.

O P/VP ficará:

Se o P/VPA for menor que 1, como no exemplo acima, significa que a cota está descontada em relação à sua avaliação. Por outro lado, o P/VPA maior que 1 significa que a cota está cara (supervalorizada) em relação à sua avaliação.

Em resumo, os FIIs são bons investimentos, desde que seja obedecido os critérios de seleção para se formar uma boa carteira.