Entenda o funcionamento dos fundos imobiliários (FII), suas vantagens e classificações

O número de investidores de fundos imobiliários, também chamados de FII, vem crescendo consideravelmente a cada mês durante os últimos quatro anos.  

O início do crescimento exponencial que se deu a partir do ano de 2019, registrou um salto do número de investidores, passando de 208 mil em dezembro de 2018, para 645 mil investidores em dezembro de 2019, ou seja, um aumento de 210,09%.  

Ao passo que, se considerarmos os últimos dez anos, tivemos um aumento expressivo de nada mais nada menos do que 1.816,66% de investidores em fundos imobiliários no Brasil.  

 

 

Explicações para o aumento de investidores dos fundos imobiliários 

O gráfico 1 mostra que enquanto em 2012 existia apenas 102 mil investidores, de acordo com o boletim mensal de outubro de 2022 da B3 (bolsa de valores oficial do Brasil), esse número chegou a atingir 1,9 milhão de investidores no mês de sua divulgação.  

Gráfico 1. Evolução do número de investidores com posição em custódia (milhares)

 

 

De fato, existem algumas explicações para esse crescimento. Uma delas é que, a pesar dos fundos imobiliários serem considerados renda variável, todavia eles possuem uma volatilidade bem menor do que as ações.  

Isso é observado no gráfico 2, uma vez que mostra a comparação da evolução da cotação do IFIX (índice dos FIIs), IMOB (índice composto pelos ativos listados na B3 do segmento imobiliário e da construção civil) e IBOVESPA (principal índice de ações da B3). 

 

Gráfico 2. Comparação da evolução da cotação – IFIX, IMOB e IBOVESPA

 

 

 

A segunda explicação é que os fundos imobiliários geram uma renda passiva mensal de forma razoavelmente constante, uma vez que eles são obrigados a distribuir 95% dos seus lucros, e geralmente de forma mensal. 

A terceira explicação pode ser devido a isenção do IR. Dessa forma, para que isso ocorra, o FII tem que possuir no mínimo 50 cotistas, ser listado na bolsa, além do cotista ter que ser pessoa física e possuir menos de 10% das cotas. Contudo, se algum cotista não atender as regras de isenção, ele pagará IR, mas sem prejudicar os outros.  

 

Fundos imobiliários como funciona ? 

Os FIIs são fundos destinados em investir em ativos imobiliários. São condomínios fechados onde não é possível o resgate do seu dinheiro do fundo. Você pode vender para um outro investidor na própria B3, pelo home broker da sua corretora online, onde se negocia a maior parte das cotas dos quase 450 FIIs listados na entidade.  

Analogamente, do mesmo jeito que as empresas são divididas em ações, os FIIs são divididos em cotas, mas a lógica é a mesma. 

Todo FII possui uma taxa de administração, que serve para remunerar o administrador.  

Alguns FIIs possuem data de validade, mas a maioria possui prazo indeterminado de funcionamento e são esses que devemos procurar. 

No geral, o ciclo mercadológico, a variação da Selic, puxando outros índices como o IGPM e o IPCA, e alguns episódios esporádicos como a pandemia do covid 19, que modificou drasticamente o cotidiano da população, são fatores que influenciam diretamente na variação dos FIIs.  

 

Classificação dos FIIs quanto ao objetivo

Existem 5 classificações oficiais de FIIs de acordo com o objetivo de investimento no setor imobiliário.  

1. Renda  

Tem o objetivo de investir em imóveis construídos para fins de geração de renda.  

 

2. Desenvolvimento para renda 

Investe em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos em fase de projeto ou construção.  

 

3. Desenvolvimento para venda 

Faz investimentos em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos em fase de projeto ou construção. Antes de mais nada, o objetivo é vender com lucro os empreendimentos quando estiverem concluídos.  

 

4. Títulos e valores imobiliários 

São os FIIs de papel que investem em títulos e valores mobiliários. Como exemplo temos: CRI, LCI, LH, etc. 

 

5. Híbrido 

Possui flexibilidade na escolha dos ativos. 

 

Vantagens dos fundos imobiliários  

Os FIIs democratizaram o acesso aos investimentos imobiliários.  

As vantagens são:  

• Poder adquirir quantas cotas quiser. 
• Necessidade de pouco dinheiro para começar. Afinal, a cota da maioria dos FIIs custa menos de R$ 100,00. 
• Diversificar os investimentos. 
• Possuem grande liquidez.  
• Distribuição de 95% dos lucros.  

 

Classificação dos FIIs quanto ao segmento  

Quanto ao segmento os FIIs podem ser divididos em fundos de tijolos e fundos de papel. 

Os fundos de tijolos são:  

• Lajes corporativas (investem em imóveis de escritório) 
• Shopping Centers 
• Galpões logísticos ou industriais  
• Universidades  
• Supermercados  
• Agências bancárias  

Os fundos de papel são:  

• Fundos de recebíveis (investem em títulos financeiros do setor imobiliário, como LCI e CRI) 
• Fundos de fundos (investem em outros fundos) 
• Híbridos (investem em imóveis, em outros fundos e títulos do mercado imobiliário) 

 

FIIs x Imóveis  

Custos de transação com imóveis: 

– ITBI 

– Taxas de escritura 

– Despesas de registro de imóveis  

– Encargos com avaliador e advogados  

– Corretagem média de 6% 

– Imposto sobre ganho de capital de 15% (no caso de venda) 

– Podendo ter um total tarifário que ultrapasse 10% do valor do imóvel 

 

Custos de transação com os FIIs:

– Taxas para a B3 (menos de 0,004%) 

– Corretagem fixa 

– ISS/PIS/COFINS 

– Imposto sobre ganho de capital de 20% (no caso de venda) 

Resumindo, os custos de transação dos FIIs são muito menores do que na negociação direta de imóveis.  

No geral é muito fácil você se desfazer de suas cotas, basta oferecer no home broker da sua corretora online. Entretanto, o bom é que não é obrigado se desfazer de todas as cotas de uma vez, pode vender de uma em uma. Por outro lado, os seus imóveis, precisará dar um bom desconto se quiser vender rápido.  

Em relação a qualidade dos imóveis, eles costumam ser de primeira linha, novos e modernos. Consequentemente, os inquilinos também são, geralmente, grandes empresas e corporações e possuem muita capacidade financeira de honrar com o aluguel.  

São isentos de IR, desde que seja enquadrado nas regras. Já a renda proveniente de imóveis é considerada rendimento tributável.  

Por último, com os FIIs você tem a possibilidade de reinvestir uma parte de suas cotas e aumentar gradativamente seu rendimento mensal. Para os imóveis, você só aumenta seu patrimônio se comprar outro.