Entenda o grau de impacto que a inadimplência das empresas varejistas está causando nos fundos imobiliários

A inadimplência das empresas varejistas tem sido um tema cada vez mais relevante para os investidores que possuem participação em fundos imobiliários. Isso porque, muitos desses fundos possuem imóveis alugados para empresas desse setor, que enfrentam dificuldades financeiras devido à crise econômica causada pela pandemia e posteriormente às altas taxas de juros da economia. 

Com o aumento da inadimplência, os fundos imobiliários podem sofrer impactos negativos, como a redução da receita de aluguel, a diminuição do valor das cotas e até mesmo a suspensão dos pagamentos de proventos aos investidores. 

Por isso, é importante entender como a inadimplência das empresas varejistas está afetando os fundos imobiliários e quais medidas podem ser tomadas para minimizar esses impactos. Além disso, é fundamental avaliar o desempenho e a saúde financeira das empresas locatárias antes de investir em um fundo imobiliário, a fim de reduzir os riscos e aumentar as chances de retorno financeiro. 

Como o endividamento das empresas afeta o mercado de fundos imobiliários  

As empresas varejistas estão passando por um período bastante complicado devido há alguns fatores econômicos, como a redução do poder de compra decorrente da inflação, e isso está sendo refletido diretamente na relação financeira com os seus pontos de estabelecimentos físicos, principalmente.  

Com prejuízos nos seus fluxos de caixa, muitas dessas empresas não estão honrando com seus compromissos dos aluguéis. Consequentemente, os faturamentos dos FIIs também ficam comprometidos.  

Lojas em shopping centers, galpões logísticos com estoque de produtos e escritórios em prédios comerciais dessas empresas em dificuldade, são afetados com a inadimplência, e dessa forma, os fundos imobiliários que compõem cada tipo de imóveis desses, também são.  

Os riscos e oportunidades de investir em fundos imobiliários durante a crise 

Somente as Lojas Americanas, protagonista de um grande imbróglio na sua contabilidade no começo do ano, pode afetar a receita de oito fundos imobiliários listados na B3. Segundo a SDS Properties, imobiliária especializada em galpões, terrenos e condomínios logísticos industriais, a varejista já devolveu cerca de 20% dos galpões usados em seus estoques esse ano.  

Quando uma empresa está em recuperação judicial, caso da varejista acima, o fundo imobiliário que aluga o seu prédio a ela, poderá considerar um fator a seu favor para um eventual pedido de despejo.  

Dessa forma, o risco maior para o investidor daquele FII que comporta alguma dessas varejistas em crise, é para o FII que possui no seu portfólio empresas com dificuldade, mas que ainda não está em recuperação judicial.  

Um exemplo pode ser dado pelo maior FII de tijolo da B3, o KNRI11, possui 4% de sua receita proveniente de aluguéis de uma outra grande varejista. Porém o fundo possui uma boa diversificação, com 20 imóveis no seu portfólio e vários inquilinos, além de já ter anunciado que no contrato com a varejista foi feito uma negociação para pagamento de todo o valor que está em aberto e nenhum cotista será prejudicado.    

Como a diversificação de portfólio pode minimizar riscos nos investimentos 

Os FIIs atualmente são um universo amplo e diversificado. Há fundos que possuem apenas papéis. Há aqueles dedicados a imóveis corporativos e a shoppings. E, mais recentemente, surgiram os dedicados ao desenvolvimento imobiliário, ao setor residencial e até mesmo a loteamentos. 

As opções de classificação quanto ao tipo de FII proporciona à administração do mesmo uma boa diversificação, assegurando assim uma maior garantia e padronização nos rendimentos dos aluguéis, e com isso maior padronização do pagamento por cota ao investidor. Ou seja, quando empresas de um tipo de FII estão em baixa, outras de segmentos diferentes podem estar em alta, sem prejuízos maiores ao portfólio. 

A importância da localização na seleção de fundos imobiliários 

Uma das principais vantagens para o investidor de FIIs é, sem dúvida, a isenção de imposto de renda nos rendimentos. Porém, de alguns meses para cá, a localização e o acesso a imóveis de primeira linha, são fatores que vem sendo bastante considerado também. 

Isso porque se ocorrer uma ordem de despejo ou quebra de contrato por qualquer outro motivo, um imóvel bom e bem localizado logo encontrará um próximo locatário. 

Podem ser edifícios empresariais de alto padrão, podem ser shopping centers, podem ser imóveis com inquilinos acima de qualquer suspeita – quem não gostaria de alugar seu imóvel para uma multinacional AAA, que se refere a qualidade máxima quando se trata de empreendimentos corporativos? 

Para finalizar, os investidores ao comprarem as cotas dos FIIs, não tem a possibilidade de interagir com os inquilinos, mas por outro lado tem como saber o porte da empresa que aluga o prédio e o histórico de pagamento.